LA PARTECIPAZIONE ALL’ASSEMBLEA CONDOMINIALE
NORME DI COMPORTAMENTO
Spesso intervengono all’assemblea condomini che, con tono trasognato, chiedono ai presenti “Cosa c’è all’ordine del giorno?” (così come si chiede ai familiari “cosa c’è stasera in TV?”).
La domanda rivela che:
- il condomino ha smarrito l’avviso di convocazione, e non si è preoccupato di ottenerne copia dall’amministratore o da altri condomini;
- il condomino non ha letto l’avviso di convocazione;
- il condomino ha letto l’avviso di convocazione ma non ne ha compreso il senso (analfabetismo di ritorno).
Tale condotta è perniciosa perché rallenta i lavori dell’assemblea, in quanto qualcuno (Presidente, Segretario, Amministratore) per educazione dovrà illustrare al richiedente gli argomenti in discussione, o quelli già trattati nel frattempo leggendo le delibere verbalizzate.
La partecipazione all’assemblea è un diritto del condomino, non un obbligo. Dalla mancata partecipazione all’assemblea non può derivare alcuna conseguenza o penalità nemmeno se contenuta (illegittimamente) in un Regolamento di condominio.
La qualità di condomino (proprietario) è la condizione essenziale per aver diritto ad essere convocati e quindi a partecipare all’assemblea.
Il mancato ricevimento dell’avviso di convocazione non impedisce al condomino di intervenire all’assemblea, se comunque informato.
È buona norma che per intervenire all’assemblea il condomino:
- Abbia cognizione di causa degli argomenti all’ordine del giorno da discutere, opportunamente informandosi delle materie e dell’ammontare delle spese da affrontare;
- In caso di argomenti molto tecnici (lavori edili, lavori di riscaldamento, revisioni contabili, vertenze giudiziarie) si faccia accompagnare o rappresentare da professionista specializzato in materia.
- Prima della discussione di ogni argomento all’Ordine del Giorno chieda al presidente accertarsi se sussista il quorum necessario per la relativa deliberazione. La mancanza del quorum impedisce la deliberazione ma non vieta procedersi a discussione sull’argomento, se l’assemblea ha interesse;
- Sappia che l’ordine di trattazione degli argomenti all’Ordine del giorno può essere variato con delibera assunta a maggioranza semplice;
- Tenga presente che il voto deve essere espresso al momento della votazione indetta dal presidente;
- Sia consapevole che l’allontanamento di uno o più intervenuti, dopo la regolare costituzione dell’assemblea, non incide sulla validità del quorum costitutivo. Cioè l’assemblea regolarmente costituita, in cui successivamente venga meno il numero legale, può discutere i problemi ma senza giungere ad alcuna delibera sul punto. Infatti il quorum costitutivo (articolo 1136 del Codice Civile) coincide col quorum minimo per deliberare in materia di ordinaria importanza.
Non è ammesso il voto segreto.
Ai fini del calcolo delle maggioranze previste dalla legge, per l’approvazione delle delibere assembleari non si può tenere conto delle adesioni espresse in un momento diverso da quello della votazione. Pertanto è inefficace una dichiarazione di voto preventiva o successive al momento ufficiale della votazione (ad esempio: “Devo lasciare l’assemblea, ma aderisco a quanto la maggioranza delibererà in prosieguo”; oppure “Sono arrivato tardi, ma mi associo alle votazioni finora adottate”).
L’inadeguatezza ad affrontare taluni argomenti impegnativi all’Ordine del giorno, può consigliare talvolta di non intervenire all’assemblea ma di attendere la comunicazione del relativo verbale per comprendere la portata delle deliberazioni adottate. Entro trenta giorni dalla comunicazione il condomino assente potrà impugnare le deliberazioni dell’assemblea contrarie alla legge o al regolamento di condominio, previa mediazione, dinanzi all’Autorità giudiziaria.
Il presenzialismo esasperato alle assemblee può costringere a votazioni frettolose su argomenti impegnativi e dispendiosi, durante adunanze confuse o turbolente senza una congrua riflessione; votazioni di cui non ci si può più pentire. Invece l’assenza permette un tempo di trenta giorni per le opportune informative e meditazioni.
