E’ una delle voci di spesa più pesanti in un bilancio condominiale. Sto parlando della Polizza Globale Fabbricati. In poche parole, l’assicurazione delle parti comuni dell’edificio.
Chiariamo subito un concetto:
La polizza assicurativa del condominio, NON E’ SEMPRE OBBLIGATORIA ! Infatti se nel regolamento di condominio di natura contrattuale (ne parlo nell’articolo “Tipi di regolamento ? Tre il numero perfetto !” è precisato che il fabbricato deve avere la polizza assicurativa, l’amministratore, anche senza il consenso dell’assemblea, può in autonomia, stipulare un contratto assicurativo che tuteli il bene comune. Per tutti gli altri casi, l’amministratore è obbligato a presentare all’assemblea, richiesta di stipula contratto di assicurazione.
Altro concetto da esplicitare per bene ed in maniera chiara è:
Tutte le garanzie non espressamente citate nel contratto assicurativo, non son oggetto di copertura.
La frase che ho appena sottolineato sembra banale però vi faccio una domanda: chi di voi, condomini o anche amministratori, si è mai letto quali tipologie di danno sono previste nella polizza che si è sottoscritto o si sta per approvare in assemblea? Io credo che in pochissimi potete dare una risposta affermativa a questa domanda. Ecco allora che un amministratore poco attento o un’assemblea distratta, può autorizzare il pagamento di una polizza che non copre quello che serve al condominio.
Cosa si deve dunque guardare in una polizza fabbricati per tutelare il bene comune? La polizza dovrebbe avere almeno due coperture:
- garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato condominiale;
- garanzia di responsabilità civile;
Garanzie dirette che riguardano i danni al fabbricato.
Riguardo alla prima garanzia, questa è quella che copre il fabbricato e specifico “le parti comuni dell’edificio” e può essere raggruppata nella garanzia “incendio” che in genere copre:
- incendio;
- danni causati da fulmini a macchine, apparecchi e impianti elettrici;
- scoppio ed esplosione;
- urto di veicoli stradali che non appartengono all’assicurato;
- caduta di aerei;
Il risarcimento è pari al valore assicurato in polizza per questa garanzia, escluse eventuali franchigie cioè eventuali importi sotto i quali, l’assicurazione non interviene ed il danno è interamente a carico del condominio e quindi dei condomini. Come si può vedere, quasi mai, in una polizza, sono incluse garanzie quali danni da atti vandalici, mareggiate, inondazioni, alluvioni e terremoti. Non che non si possano assicurare tali rischi, ma è chiaro che il costo annuale sarebbe sicuramente elevato.
Una citazione a parte, meritano i danni causati da acqua condotta. Per acqua condotta intendiamo l’acqua che scorre nelle tubazioni di acqua potabile, l’acqua che scorre nell’impianto di riscaldamento, l’acqua di scarico e l’acqua piovana raccolta nelle grondaie. Questo è uno dei rischi che spesso è risarcito meno per un semplice motivo. Quando si viene a conoscenza di una perdita d’acqua, che sia la colonna fecale, che sia la colonna pluviale piuttosto che la montante di un impianto di riscaldamento centralizzato, quasi mai la polizza include la cosiddetta clausola di “ricerca del guasto“.
E’ infatti improbabile che il guasto si trovi esattamente dove si vede la macchia di acqua o la perdita visibile. Molto spesso le tubazioni si rompono in un punto non visibile. Il tecnico quindi deve rompere il muro condominiale fino a quando non trova il guasto. Questa operazione si chiama appunto “ricerca del guasto” ed ha un costo che, se contemplato in polizza, è a carico dell’assicurazione.
Garanzia di responsabilità civile
Questa garanzia copre i danni fisici e immateriali che il condominio arreca ad un terzo quindi un NON RESIDENTE nel condominio. Nella copertura sono inclusi, anche i danni provocati da ristrutturazioni edilizie; comunque a seguito di lavori di ordinaria o straordinaria amministrazione. In questi casi, io suggerisco sempre di aumentare temporaneamente i massimali assicurati; proprio per coprire adeguatamente, i danni che sarebbero maggiori rispetto ad una situazione ordinaria.
Chi ha il compito di denunciare il sinistro ?
Naturalmente l’amministratore di condominio. Infatti la denuncia di sinistro deve essere fatta all’assicurazione, entro e non oltre tre giorni dalla data dell’avvenimento o dalla data di scoperta del fatto (articolo 1913 del Codice Civile).
