Ciao a tutti e benvenuti sul mio sito. Oggi analizzeremo quante tipologie di balconi esistono.
Perché tutta questa attenzione ? Perché proprio da questo “prolungamento” dell’appartamento inserito in un condominio, derivano una quantità enorme di diatribe e liti anche legali tra condomini. Infatti, quello che non molte persone sanno, è che a seconda della tipologia di struttura del balcone, possono profilarsi diversi tipi di ripartizione di spese sia di manutenzione che di messa in sicurezza.
Precisiamo subito una cosa: qualora dai sotto balconi cadano calcinacci o materiale strutturale, l’amministratore può e deve, senza convocare alcuna assemblea, provvedere alla messa in sicurezza della porzione del balcone che causa il rischio caduta calcinacci in quanto viene profilato l’intervento di urgenza. In tutti gli altri casi, andremo a vedere come le spese di riparazione e manutenzione non siano sempre uguali anzi, queste cambino a seconda di come è inserito il balcone all’interno dell’edificio e se contiene decorazioni.
Prima di proseguire però, vediamo come il codice civile e la giurisprudenza in generale si è espressa definendo la funzione del balcone.
I balconi non avendo una funzione portante non costituiscono parti comuni, anche se sono inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento cui accedono (Cass. 21 gennaio 2000, n. 637).
ancora:
I balconi, essendo elementi accidentali, privi, pure, di funzione portante rispetto alla struttura del fabbricato e non essendo destinati all’uso comune, ma soltanto all’uso e godimento di una parte dell’immobile oggetto di proprietà esclusiva, non costituiscono parti comuni dell’edificio ma devono considerarsi appartenenti esclusivamente al proprietario della unità immobiliare corrispondente, della quale costituiscono naturale prolungamento e pertinenza (Cass. 7 settembre 1996, n. 8159).
e ancora:
I balconi essendo elementi accidentali rispetto alla struttura del fabbricato e non avendo funzione portante (assolta da pilastri e architravi) non costituiscono parti comuni dell’edificio (ai sensi dell’art. 1117 c.c.), anche se inseriti nella facciata, in quanto formano parte integrante dell’appartamento che vi ha accesso come prolungamento del piano (Cass. 23 giugno 1995, n. 7148)
Ciò premesso, vediamo come vengono ripartite le spese di riparazione e ristrutturazione dei balconi, in base appunto alla tipologia di struttura.
Balcone Aggettante
Il balcone aggettante è quel balcone che sporge rispetto alla facciata dello stabile, costituendo così il prolungamento della corrispondente unità immobiliare e si protende nel vuoto senza essere compreso nella struttura portante verticale dell’edifico, ha autonomia statica in quanto agganciato esclusivamente al solaio interno ed è completamente avulso dai balconi sovrastanti e sottostanti (fonte: “I beni comuni”, di Alberto Celeste e Luigi Salciarini, Giuffrè Editore, 2009).
Balcone incassato
E’ il balcone posto all’interno del perimetro esterno dell’edificio, inserito nella sua struttura portante e non si protende autonomo nel vuoto. Forma una rientranza nella facciata dell’edificio e non sporge rispetto ai muri perimetrali, restando incassato nel corpo dell’edificio. Sotto la tipologia di balcone incassato, rientrano anche i balconi a loggia, i balconi a castello descritti di seguito.
Balcone a loggia
Il balcone a loggia è ovviamente un balcone di tipo incassato ma non completamente. Viene fuori leggermente dal profilo dell’edificio così come si vede nella figura di seguito riportata:
Balcone a castello
E’ una tipologia di balcone che, pur inserendosi all’interno del profilo dell’edificio, visivamente risulta come staccato dallo stesso; inoltre la struttura portante fa tutt’uno con gli appartamenti. La figura di seguito riportata fa capire meglio la definizione:
Balcone a cielo aperto
Il balcone si differenzia dagli altre tipologie perché contiene un passaggio accostato alla parete dell’edificio sul lato esterno con una ringhiera, parapetto o balaustra di protezione e serve per girare intorno all’edificio. Questa struttura in realtà viene definita “ballatoio” perché sono utilizzati come spazi comuni per accedere alle diverse stanze delle unità abitative.
Definiti alcune delle principali tipologie di balconi, veniamo a definire quali sono gli elementi comuni a tutti i balconi perché a seconda della tipologia di balcone e di struttura, le spese sono attribuibili alla proprietà comune, ai proprietari dei balconi l’uno all’altro sovrastanti oppure al proprietario singolo:
- La soletta: ha funzione di sostegno e fruibilità da parte del proprietario dell’appartamento alla quale essa appartiene;
- Il pavimento: è composto dalla struttura che sostiene il balcone e dall’eventuale guaina isolante;
- Gli stangoni: è la parte del pavimento del balcone più esterna e che corre lungo il perimetro del balcone stesso;
- Il parapetto e la ringhiera: sono le protezioni del balcone senza le quali non lo si potrebbe utilizzare;
- I Frontalini: è la parte frontale del balcone;
Seguendo lo schema sotto riportato, è facilmente intuibile la spesa di riparazione / manutenzione delle parti di balcone sopra descritte:
| ELEMENTI DEL BALCONE | BALCONE AGGETTANTE | BALCONE INCASSATO |
| SOLETTA | riparazione a carico del proprietario dell’appartamento al quale appartiene | riparazione a carico dei due proprietari delle unità immobiliari sovrapposte (articolo 1125 del Codice Civile) |
| PAVIMENTO | riparazione a carico del proprietario dell’appartamento al quale appartiene | riparazione a carico del proprietario dell’appartamento al quale appartiene |
| STANGONI | riparazione a carico del proprietario dell’appartamento al quale appartiene | riparazione a carico del proprietario dell’appartamento al quale appartiene |
| PARAPETTO E RINGHIERA | riparazione a carico del proprietario dell’appartamento al quale appartiene | riparazione a carico del proprietario dell’appartamento al quale appartiene |
| FRONTALINI | riparazione a carico di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà se vi sono elementi decorativi altrimenti la riparazione spetta al proprietario dell’appartamento al quale appartiene | riparazione a carico di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà se vi sono elementi decorativi altrimenti la riparazione spetta al proprietario dell’appartamento al quale appartiene |
Veniamo ora alle tipologie di balconi per i quali occorre un criterio a parte:
- Balconi a castello: essendo una struttura incassata nel perimetro dell’edificio, le spese di ristrutturazione quindi del completo rifacimento dello stesso, spettano a tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà. Per la sola riparazione della pavimentazione, la spesa è da attribuirsi al proprietario dell’appartamento mentre per le spese del sotto balcone, dovrà invece provvedere il proprietario dell’immobile sottostante al balcone;
- Balconi a cielo aperto: per la ripartizione delle spese seguono i criteri del balcone di tipo aggettante con alcune differenze. In particolare, le spese di manutenzione e ricostruzione spettano solo ai proprietari che lo utilizzano. Per quanto concerne invece i rivestimenti cioè intonaco e piastrelle relativi al parapetto ed alla balconata, questi sono a carico di tutti i condomini.
Naturalmente questo articolo non vuole essere certamente esaustivo in quanto, pur essendoci come avete visto, diverse linee guida che possono far capire come va ripartita la spesa di ristrutturazione, ogni balcone fa storia a se e va ragionato per bene, quali siano le corrette misure di ripartizione.
