Come si crea un condominio ?

Mi sono imbattuto nel corso della mia professione, in situazioni che prevedevano la creazione da zero di un condominio. Di recente ad esempio, ho dovuto “attivare” un condominio di soli box auto, anche se la struttura condominiale prevedeva anche alcuni appartamenti.

Qual è la procedura migliore ?

Direi, prima di affrontare il cuore della questione, di specificare cosa esattamente è un condominio:

Edificio con almeno due unità immobiliari, di proprietà in via esclusiva di soggetti che sono anche comproprietari delle parti comuni.

In generale il condominio nasce nell’esatto momento in cui l’edificio, composto da tutte le parti comuni e comunque collegate tra loro, termina la sua costruzione.

Questo significa che è già costituito tecnicamente anche prima che le tabelle millesimali vengano di fatto create.

In buona sostanza e salvo eccezioni che dipendono dagli atti di proprietà sottoscritti dalle persone, tutti gli immobili che sono all’interno dello stesso foglio catastale, della stessa particella, fanno parte dello stesso condominio. Sto parlando di tutti i subalterni.

Facciamo un esempio (i numeri di seguito riportati sono assolutamente casuali):

• Foglio 6 – particella 223 – Subalterno 1 (appartamento);
• Foglio 6 – particella 223 – Subalterno 2 (appartamento);
• Foglio 6 – particella 223 – Subalterno 3 (appartamento);
• Foglio 6 – particella 223 – Subalterno 4 (box auto);
• Foglio 6 – particella 223 – Subalterno 5 (cantinola);

Di seguito potete vederne un esempio di visura catastale (i dati personali e del catasto sono oscurati per motivi di privacy):

Sicuramente, se vi è capitato di fare una visura catastale, vi sarete certamente imbattuti in un foglio come quello indicato sopra e dove è inserito anche la classe dell’immobile (classe A per appartamento, classe C per rimessa o box auto ad esempio). Avrete anche notato, che è indicato il o i proprietari, la ripartizione in millesimi della proprietà ed anche l’atto di vendita o di donazione che è stato registrato presso il notaio.

La visura catastale, così come pure la planimetria catastale può essere scaricata dal sito dell’Agenzia delle Entrate gratis se si è proprietari dell’appartamento o del box auto. Per effettuare la visura degli altri immobili, va effettuato invece un pagamento. Questa informazione ci tornerà utile tra poco.

A questo punto mi dirai: OK sto imparando tante cosucce interessanti ma a cosa mi servono ?

Queste informazioni sono fondamentali per il neo amministratore perché la prima cosa che deve fare, una volta eletto dall’assemblea, è andare all’agenzia delle entrate e richiedere il codice fiscale del condominio.

Una volta eseguita questa operazione, il condominio, oltre che fisicamente, è anche fiscalmente creato quindi può operare ingaggiando fornitori e attivando il conto corrente condominiale.

Definiamo gli step uno a uno

La procedura più semplice e sicura che si deve attuare, a mio parere, quando si crea un nuovo condominio, è la seguente:

1. Uno dei proprietari dell’immobile convoca l’assemblea;
2. L’assemblea ha all’ordine del giorno due soli punti:
   • Costituzione del nuovo condominio;
   • Nomina del nuovo amministratore;
3. L’amministratore appena nominato provvede immediatamente a:
   • Richiedere il codice fiscale all’agenzia delle entrate, portando l’elenco delle visure catastali degli immobili che appartengono al condominio e che vanno consegnate in agenzia;
   • Aprire il conto corrente condominiale;
   • Indire la prima assemblea dove verrà approvato il primo bilancio preventivo di esercizio ordinario;
   • Richiedere la creazione del timbro condominiale dove deve essere inserito il nome del condominio, il codice fiscale e l’indirizzo;

Eseguiti nell’ordine in cui li ho scritti, tutti questi passi, il condominio è creato, attivo e funzionante.

Vediamo cosa succede e quali documenti occorrono per svolgere correttamente tutte le attività che ho descritto.

Uno dei proprietari dell’immobile convoca l’assemblea

E’ palese che, non essendoci mai stato un amministratore di condominio, il compito di convocare l’assemblea, spetta ad uno dei proprietari. Cosa occorre per procedere ad una corretta convocazione ?

Vediamolo insieme:

1. Conoscere gli effettivi proprietari / usufruttuari di tutti gli appartamenti / box coinvolti. Questo lo si può ottenere come ci siamo detti prima facendo una visura catastale di tutte le proprietà sul sito della agenzia delle entrate.
2. Conoscere l’indirizzo di residenza di tutti i proprietari. Questa operazione deve essere eseguita partendo dal comune dove l’immobile risiede. E’ una operazione un pò fastidiosa perché se viene chiesto dall’amministratore, il comune non fa grosse difficoltà nel reperire i dati di residenza, essendo appunto lui titolato a chiederlo. Se invece è uno dei condomini a richiederlo, la questione è un pò più complessa. In genere però chiedendo educatamente e con gentilezza, quando mi è capitato di ricorrere a questa procedura, non ho avuto particolari difficoltà.
3. Recuperare le tabelle millesimali di proprietà (in genere rilasciate dal costruttore al momento dell’acquisto dell’immobile). Le tabelle millesimali servono per calcolare la maggioranza in assemblea e quindi redigere correttamente il verbale.
4. Scrivere ed inviare a tutti i proprietari, la convocazione di assemblea dove vengono inseriti appunto, i due argomenti oggetto di votazione. La convocazione deve rispettare alcune condizioni fondamentali che sono:
   • Essere ricevuta almeno 5 giorni prima della data di prima convocazione. Per essere sicuri occorrerebbe inviare la convocazione almeno 30 giorni prima a mezzo raccomandata con ricevuta di ritorno o PEC o fax;
   • tra la data di prima convocazione e quella di seconda convocazione non devono passare più di dieci giorni (in genere si preferisce metterla a distanza di 24 ore);
   • Deve contenere la eventuale delega che devono firmare i proprietari qualora non possano intervenire;

L’assemblea e i punti all’ordine del giorno

A questo punto, si attende il giorno della convocazione della assemblea. In genere, conviene partecipare all’assemblea in seconda convocazione. Questo perché i millesimi necessari per la sua costituzione sono inferiori rispetto a quelli necessari in prima convocazione.

Una guida che vi può essere utile consultare, per meglio comprendere quanti millesimi occorrono per votare e costituire l’assemblea, è descritta nel mio articolo “Quanti millesimi per …”

Ad ogni modo, in prima convocazione occorrono la maggioranza degli aventi diritto che abbiano una quota di millesimi pari o superiore a 667. Facciamo un esempio: il condominio è composto da 10 appartamenti e nessun box auto; ogni appartamento ha un solo proprietario. Se in assemblea vengono 6 condomini su 10 (proprietari o per delega) e assieme questi condomini hanno un valore in millesimi rispetto alle loro proprietà, di 667, l’assemblea è correttamente costituita ed è autorizzata a votare.

Tutto questo in prima convocazione. Se la prima convocazione va deserta o non sono venuti il numero dei partecipanti necessari, si procede con la costituzione della assemblea in seconda convocazione. In questo caso, basta avere in assemblea, 1/3 dei proprietari quindi 4 condomini su 10 che assieme, possiedano un valore millesimale pari o superiore a 334.

Vediamo cosa occorre per votare effettivamente i due punti all’ordine del giorno. Beh, in questo caso e per entrambi i punti, occorre il voto favorevole della maggioranza dei presenti in assemblea ed almeno 501 millesimi. Si intuisce facilmente che, anche in seconda convocazione, deve esserci questa maggioranza, altrimenti l’assemblea si costituisce ma non può votare o, come si dice tecnicamente, non può deliberare.

Ipotizziamo quindi che tutto proceda per il meglio ed i due punti all’ordine del giorno vengano votati. Si costituisce il condominio e viene scelto il nuovo amministratore. Il problema è risolto. L’amministratore dovrà procedere con i passi indicati sopra e il condominio diventerà a tutti gli effetti, funzionante ed attivo.

Piccola curiosità:

Il condominio, non so se sapete, è come se fosse una azienda che, a differenza di quest’ultima, non può produrre utili ma il suo bilancio deve essere sempre pari a zero. Essendo quindi una azienda, può avere una ragione sociale. La cosa più simpatica che mi è capitata di fare con i neo condomini, è quella di scegliere il nome del condominio in assemblea. E’ stata una esperienza simpatica e che consiglio di vivere serenamente.

Spero che questo articolo possa esserti stato di aiuto e …

Ricordate: Siate sempre Condomini Presenti !