Vi lascio qui di seguito, l’intervista che ho fatto con Alfonso Selva, consulente finanziario mio amico e con il quale abbiamo fatto una bella chiacchierata sul mondo della gestione condominiale che, per certi versi (lo scoprirete leggendo) è complementare al risparmio finanziario! Il testo è volutamente preso dall’intervista quindi scritto di getto. Ho voluto lasciare inalterato il testo per mantenerlo fedele all’intervista. Buona lettura.
Alfonso: oggi ho invitato il mio amico Gianluca Biondi, Amministratore di Condominio 2.0, come lo chiamo io, perché amministratore molto avanti. Ciao Gianluca, e benvenuto!
Gianluca: ciao Alfonso e grazie per avermi invitato.
Alfonso: come sai abbiamo già fatto un podcast però, siccome ha avuto un grande successo, ho pensato di fare con te anche un video perché tanta gente non ascolta i podcast ma magari vede il video su YouTube e quindi ti ho invitato. Prima di ritornare a te e scoprire i suoi segreti, vi invito ad andare sul mio sito e scaricare gratis il mio libro su www.alfonsoselva.it che ti dice come investire i tuoi soldi, senza sbagliare. Così quello che Gianluca vi fa risparmiare, lo investite con me, due cose in una.
Gianluca: giusto, corretto.
Alfonso: allora Gianluca, ho detto che sei un amministratore 2.0 perché sei avanti rispetto al 99% degli altri amministratori che sono ancora fermi ai tempi dell’anteguerra. Diciamo che i tuoi metodi permettono ai tuoi condomini di essere seguiti molto, di non stare con le cose rotte tanto tempo e di pagare meno sulle rate condominiali. Ci devi spiegare come fai.
Gianluca: certo. Io utilizzo tre percorsi. Il primo percorso sono ovviamente le riunioni … Che palle queste riunioni! Otto ore e mezza e tutti che litigano. Io l’ho risolta così: mando tutta la documentazione ai condomini almeno 20 giorni prima della riunione ed inserisco la delega esplicita.
Alfonso: come gliela mandi la documentazione ai condomini?
Gianluca: gliela mando tramite raccomandata classica ma anche tramite WhatsApp ed e-mail, per chi ovviamente fornisce numero ed indirizzo di posta elettronica. Nella convocazione, come ti dicevo, metto la delega con i punti all’ordine del giorno. Perché questo? Perché se il condomino si rompe le scatole di venire in riunione, delega chiunque voglia, anche un estraneo e vota sulla convocazione quindi, il suo voto viene rispettato, anche se lui non conosce il delegato.
Alfonso: senza sorprese!
Gianluca: senza sorprese.
Alfonso: questa è una cosa ottima.
Gianluca: inoltre utilizzo appunto per le comunicazioni, WhatsApp ed e-mail perché se c’è da intervenire immediatamente su un guasto o su un qualche cosa che non va, io comunico immediatamente il tutto ai miei condomini.
Alfonso: quindi Gianluca immagino che conseguentemente a questa preparazione che fai; prima raccomandata, poi WhatsApp ed e-mail, le riunioni sono molto meno lunghe e molto meno combattive.
Gianluca: l’ultima riunione è stata fatta il 26 marzo del 2021 ed è durata 45 minuti.
Alfonso: che bello!
Gianluca: fantastico.
Alfonso: magari fossero sempre così. Senza litigi e senza grossi problemi.
Gianluca: si, tutto tranquillo.
Alfonso: grande, già questo è un bellissimo risultato.
Gianluca: sì devo dire la verità, perché i primi tempi le riunioni duravano dalle tre alle quattro ore. Poverini, voglio dire, gli fai quasi un sequestro di persona, e poi gestire 30, 40 persone a volte diventa complicato per un tempo lungo.
Alfonso: quindi già sul lato convocazione delle assemblee e svolgimento dell’assemblea siamo avanti, dai un grande punto di vantaggio. Secondo punto?
Gianluca: secondo punto il sito internet o anche l’applicazione sul telefonino che ti dice le rate che devi pagare.
Alfonso: Come si chiama il sito? Dillo subito.
Gianluca: il sito si chiama www.condominioamico.net è un gestionale online che ha la parte appunto mia dell’amministratore e la parte del condomino. Il condomino, quindi, vede i versamenti da effettuare, vede gli estratti conto del conto corrente, i verbali di assemblea in formato pdf e quindi può tenere sotto controllo tutta la sua situazione. Quando un giorno decide finalmente di fare un pagamento, può effettuarlo anche tramite PayPal e il gestionale ti fa pagare in automatico dal telefonino.
Alfonso: anche carta di credito o bancomat?
Gianluca: carta di credito al momento non ancora; ci stiamo attrezzando con un gestore esterno che si chiama MobyPay però anche quello sarà possibile farlo in un prossimo futuro.
Alfonso: sicuramente però, le persone di 80, 90 anni generalmente, non lo useranno più di tanto immagino però a loro credo che darai il cartaceo penso no?
Gianluca: Esattamente, certo.
Alfonso: invece quelli un pochino più “evoluti”, non dovranno avere a portata di mano un mucchio di carta. Vanno sull’app e trovano tutto. Bellissimo!
Gianluca: è proprio così
Alfonso: tipo estratto conto bancario?
Gianluca: bravo, esatto, una specie si.
Alfonso: quindi seconda cosa, è molto semplice gestire i pagamenti, la documentazione, le ricevute e non ci si impazzisce. Ok secondo punto, il terzo punto?
Gianluca: Terzo punto è l’ottimizzazione delle spese. Tu dicevi quello che risparmiate con Gianluca lo venite ad investire da me giustamente. In effetti ci sono tanti modi per risparmiare sulle spese condominiali.
Alfonso: Gianluca lo sai perché ho fatto quell’affermazione? Perché mediamente, la rata condominiale si aggira intorno ai 100,00 euro, 150,00 euro. Se con i tuoi metodi, i condomini arrivano a pagare 70,00 euro di rata condominiale, con i soldi risparmiati, possono fare un PAC (piano di accumulo) di 100,00 euro al mese. Vuol dire che dopo dieci anni ti sei messo da parte 15, 20 mila euro.
Gianluca: esattamente, è proprio questo il concetto.
Alfonso: non ho detto una boutade allora?
Gianluca: è perfettamente in linea con quello che stiamo dicendo. Paradossalmente noi possiamo essere complementari. Sembra assurdo ma potrebbe essere così, assolutamente.
Alfonso: Quindi dicevi scusa, come fai a fargli risparmiare questa rata?
Gianluca: Ad esempio tarando bene le potenze dei contatori elettrici condominiali. In molti condomini mi è capitato di avere una potenza nominale di 480V. Magari con una potenza di soli 220V copre bene le risorse energetiche del condominio e questo significa pagare meno spese fisse. Ti do una news. I condomini possono avere l’IVA sulle fatture della corrente elettrica al 10% e non al 22%; questo perché la corrente elettrica serve edifici ed appartamenti di natura residenziale, quindi se tu fai una banalissima richiesta al tuo gestore, ogni mese risparmi, senza fare nulla, il 12%. Quindi passi dal 22% al 10%.
Alfonso: È tanto eh?
Gianluca: È tantissimo, quindi l’ottimizzazione della corrente, unita all’ottimizzazione dei fornitori cioè, se un fornitore costa molto, si fa un’asta, una gara con altri fornitori che sono anche loro della zona. Si va a limare il prezzo senza ovviamente abbattere l’efficienza perché poi dall’altro lato è ovvio e tu sai benissimo, che pagare i fornitori per tempo è importante. Io li pago entro cinque giorni dall’emissione della fattura, e questo garantisce che se quel fornitore deve andare in un condominio dove in genere, per problemi vari lo pagano dopo un mese, e deve venire da me, che lo pago dopo cinque giorni, è ovvio che quello corre da me.
Alfonso: quindi non si sta un mese con la lampadina rotta sul pianerottolo.
Gianluca: Esattamente, tu pensa che il mio fornitore di energia elettrica ma anche quello dell’ascensore, se lo chiamo anche alle 23:00, segnalandogli un problema in condominio, lui il giorno dopo è sul posto a verificare cosa è successo.
Alfonso: bellissimo. Altri vantaggi che tu proponi rispetto al vecchio modo di fare l’amministratore di condominio?
Gianluca: Ma assolutamente sono le news condominiali cioè attraverso una chat di broadcast quindi messaggio non del gruppo di WhatsApp dove tutti vedono tutto, ma un MESSAGGIO PRIVATO, io informo i condomini su notizie inerenti il condominio.
Alfonso: il messaggio è tra te ed il condomino; non lo vedono gli altri.
Gianluca: non ci sono gli altri ci sono io ed il mio condomino. Il contatto è diretto; in perfetta policy GDPR. Se capitano quindi notizie carine, per esempio, sul bonus 110% dove ho fatto un approfondimento riguardante la C.I.L.A., proprio una settimana fa e appunto col decreto sostegni, abbiamo scoperto che il governo di fatto non ha alleggerito nulla sulla procedura per avviare i bonus 110%. Ho inviato un articolo ed un video che ho ritenuto interessanti, che ho visto prima s’intende, e poi l’ho condiviso con i miei condomini.
Alfonso: Oppure magari che ne so, devi avvisare che staccano l’acqua il giorno “X” dalle ore alle ore o devi avvisare che il condomino al terzo piano interno 5 farà i lavori vero? Questa è anche l’utilità?
Gianluca: Si anche questa è la comunicazione che do, molto veloce. A volte capita che i condomini stanno per chiamarmi, perché qualcuno mi chiama ancora al telefono ovviamente, ed io con il messaggio WhatsApp, li anticipo. Circa un mese fa, mi chiama questo vecchietto e dice: no no amministratore tutto a posto, ho visto il messaggio. Mi ha risposto prima che io la chiamassi. Questo è il vantaggio di WhatsApp, insomma.
Alfonso: sono tutte cose che una messa vicino all’altra contribuiscono ad avere meno problematiche, risparmiare soldi e fare tutto più in tranquillità.
Gianluca: Sì esatto.
Alfonso: Senti, ti ho fatto un po’ di domande da condomino perché tu sai io non faccio il tuo lavoro. C’è qualche altra cosa importante che vuoi dire? Vantaggi ulteriori per le persone che potrebbero rivolgersi a te, rispetto al classico amministratore di condominio?
Gianluca: Si allora io faccio vedere, rispetto agli altri amministratori, il dettaglio delle spese. Tu sai che esistono i conguagli di fine anno. Molto spesso i conguagli non li capisce nessuno perché gli arriva direttamente il conteggio senza chiarimenti. Ad esempio: devi pagare 300 euro a fine anno. Il condomino in buona fede paga ma non sa il perché. Io ti faccio invece un prospetto dettagliato, fattura per fattura, con il riparto millesimale, e tu sai ad esempio, che per la fattura dell’acqua tu stai pagando del totale importo, solo 2 euro di tua competenza. Magari hai versato 3 euro per quella spesa quindi, sei a credito di un euro. Ti faccio vedere questa cosa in maniera molto semplificata e diretta, così sai cosa stai pagando.
Alfonso: Altre cose importanti che vuoi dire?
Gianluca: cerco sempre di parlare il più possibile con i condomini, cioè preferisco come dire, avere 200 messaggi al giorno, piuttosto che arrivare in riunione con dei problemi non risolti. Preferisco fare una riunione in più, piuttosto che aspettare un intero anno per poi parlare di tutto e di più in una riunione di condominio che prevede 13 punti all’ordine del giorno. I miei punti all’ordine del giorno possono essere massimo tre, quattro e non di più.
Alfonso: anche perché con il metodo che usi tu, con gli scambi di messaggi tramite WhatsApp, è molto più facile invece di una telefonata.
Gianluca: Esattamente, questo è un po’ il trucco, o per dire meglio, il segreto.
Alfonso: Senti Gianluca abbiamo detto che tu sei molto avanti sul discorso 2.0 con internet e quant’altro. Abbiamo detto che tu hai un tuo sito dove i condomini si possono rivolgere per fare domande. So che hai anche un canale YouTube, dove fai dei video, per spiegare quelle cose che noi umani non possiamo comprendere, come ad esempio i millesimi, insomma, tutte quelle cose strane di voi amministratori. Come si chiama il tuo canale YouTube?
Gianluca: Gianluca Biondi, il sito invece è www.ilmiocondominio.org dove si trova il blog e dove appunto ci sono degli articoli che spiegano le spese di ripartizione del balcone, per esempio, cosa spetta al proprietario di sopra, cosa spetta al proprietario di sotto, piuttosto che le tabelle millesimali ed altre notizie interessanti.
Alfonso: Quindi fai un po’ come faccio io col mio canale YouTube cioè do delle informazioni sempre verdi, ad esempio spiego cosa sono le azioni e le obbligazioni ed un po’ di notizie del momento su quello che sta succedendo magari sui mercati azionari. Anche tu usi questa modalità?
Gianluca: Sì, assolutamente sì. Più si dice e più il condomino è informato, più è consapevole e può stare attento a non farsi diciamo prendere in giro.
Alfonso: Perfetto! C’è qualcos’altro che vuoi dire di importante? Altrimenti ci salutiamo.
Gianluca: Si, penso di aver detto tutto poi ovviamente chi vuole approfondire questi temi, può contattarmi tramite il sito internet, tramite il canale YouTube o tramite la mail.
Alfonso: inserirò nella descrizione del video, tutti i tuoi riferimenti così chiunque vorrà, potrà chiamarti tranquillamente. Non chiamate me per le cose condominiali perché non ci capisco niente; lo dico e lo dichiaro.
Gianluca: possiamo dire un’altra cosa; magari chiunque vede il video, può prendere un caffè virtuale con me cioè, al costo di un caffè, possiamo fare insieme una consulenza strutturata di 20 minuti, dove può intervenire una persona, il condomino amico. Mi espongono una problematica e io gli posso dare una soluzione o un percorso da seguire.
Alfonso: Perché chiaramente il tuo bacino di elezione è quello di residenza. Tu dove risiedi?
Gianluca: Io risiedo a Napoli però ovviamente la consulenza è a livello Italia.
Alfonso: Infatti, la consulenza su tutte le problematiche condominiali può essere chiesta anche da chi si trova a Milano, Asti a Genova e può parlare con te per una consulenza. Chiaramente gestire da Napoli un condominio che sta nell’altro capo dell’Italia è un po’ difficile.
Gianluca: si potrebbe teoricamente anche fare, però diventa molto complicato perché devi essere certo di avere fornitori locali professionali.
Alfonso: Però avere da te una consulenza e fare delle domande a cui magari il proprio amministratore non risponde, questo lo puoi fare no?.
Gianluca: Assolutamente sì.
Alfonso: Questa è una cosa molto importante. Allora Gianluca grazie ancora.
Gianluca: Grazie a te Alfonso.
Alfonso: Ci sentiremo prossimamente e ci vediamo alla prossima, al prossimo video. Ciao!
