Amministratore … Questo sconosciuto

Diciamocelo chiaramente … Chi ama l’Amministratore di Condominio ? In effetti è una figura il cui ruolo è visto in maniera poco serena da tante persone. Questo è dato dal cattivo esempio di tanti amministratori che nel corso degli anni, hanno gestito male i beni comuni condominiali.

Detto questo facciamo chiarezza.

Quando è necessario nominare un amministratore? Beh, se sei in un edificio in cui sono presenti meno di 9 condomini (articolo 1129 – comma 1 del Codice Civile), l’Amministratore non è necessario. Nulla vieta che si possa ugualmente nominare.

Una volta nominato dall’assemblea oppure, su richiesta di un solo condomino, dall’autorità giudiziaria, il rapporto che l’Amministratore ha con i condomini è di “mandato“. Viene stipulato quindi un contratto. Essendo un contratto, esso ha degli obblighi e prevede un compenso.

Qual’è dunque l’obiettivo che l’amministratore deve perseguire? Deve salvaguardare gli interessi della collettività.

Ti sembrerò un pò esagerato ma a mio avviso, l’Amministratore è paragonabile ad un politico che amministra al meglio i beni comuni a volte, contro gli stessi cittadini (condomini) quando non rispettano i regolamenti o le leggi.

L’amministratore deve essere obbligatoriamente una persona ? Assolutamente no ! Infatti l’articolo 71 bis delle disposizioni attuative del Codice Civile, stabilisce che “anche le società possono svolgere l’attività inerente la gestione condominiale.“

Come abbiamo citato prima, l’articolo “cardine” del codice civile che indica gli obblighi dell’Amministratore verso i condomini, è l’articolo 1129. Infatti l’amministratore ha l’obbligo di:

• una volta nominato, comunicare a tutti i condomini, i propri dati anagrafici, i contatti a cui far riferimento per contattarlo e l’affissione di questi dati in una bacheca condominiale, dove tutti possano avere accesso;
• aprire un conto corrente del condominio dal quale devono passare tutti gli incassi ed i pagamenti che vengono eseguiti nel corso del mandato;
• agire con decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell’anno contabile contro i condomini morosi. Infatti il credito del condominio diventa esigibile a partire dall’approvazione da parte dell’assemblea, del bilancio annuale;
• specificare dettagliatamente i propri compensi derivanti dal mandato;

REVOCA DEL MANDATO

Il mandato dell’amministratore può essere revocato se uno o più dei requisiti qui di seguito elencati e previsti dall’articolo 25 della  Legge 220 del 2012 (legge di Riforma del Condominio), non vengono rispettati:

• deve godere dei diritti civili;
• non deve essere stato condannato per delitti contro la pubblica amministrazione, l’amministrazione della giustizia, la fede pubblica, il patrimonio o per ogni altro delitto non colposo per il quale la legge commina la pena della reclusione non inferiore, nel minimo, a due anni e, nel massimo, a cinque anni;
• non deve essere stato sottoposto a misure di prevenzione divenute definitive, salvo che non sia intervenuta la riabilitazione;
• non deve essere  interdetto o inabilitato;
• non deve risultare annotato nell’elenco dei protesti cambiari;
• abbia conseguito il diploma di scuola secondaria di secondo grado;
• abbia frequentato un corso di formazione iniziale e che svolga  attività di formazione periodica in materia di amministrazione condominiale.

Per quanto concerne la formazione iniziale e periodica, questa non deve essere svolta dall’amministratore solo nel caso in cui, sempre secondo legge, si svolge l’attività di Amministratore all’interno del condominio dove si risiede oppure se si è svolto l’incarico, per almeno un anno, nei tre anni precedenti l’entrata in vigore della legge.

Una bella novità introdotta dalla legge di riforma del condominio, è quella, previa autorizzazione dell’assemblea, dell’attivazione di un sito internet del condominio. Il sito, provvisto di password individuale, rende pubblici i documenti del condominio e aiuta tutti ad avere una piena visibilità della contabilità e delle problematiche che l’amministratore incontra nella gestione.

Spero che questo articolo ti abbia aiutato a comprendere meglio il ruolo di Amministratore di Condominio. Sicuramente non sarà l’unico articolo che scriverò sull’argomento ma ce ne saranno sicuramente degli altri.